Thông tin Ngân hàng Nhà nước sẽ triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân đang rất thấp, là rào cản khiến người mua nhà khó tiếp cận.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 2/2023, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Phạm Thanh Hà cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ giao NHNN ưu tiên nguồn vốn cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Bộ Xây dựng cũng đề xuất NHNN bố trí gói tín dụng ưu đãi liên quan tới 2 phân khúc nhà ở này.

Sau khi phân tích với điều kiện hiện nay và cân nhắc với tình hình thực tế, Phó thống đốc NHNN cho biết, NHNN đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Trong đó, mỗi ngân hàng sẽ dành 30.000 tỷ đồng cho đối tượng nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Liên quan đến lãi suất, ông Hà cho biết, xuất phát từ việc muốn giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản nên các ngân hàng đã dự kiến mức lãi suất cho vay này từ 1,5 - 2% so với tất cả mức cho vay thông thường của các ngân hàng.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ thấp hơn mức trên thị trường từ 1,5 - 2%. Như vậy, nếu xét trên lãi suất hiện tại thì có thể lãi suất gói vay này vẫn ở mức trên dưới 10%.

Thay vì áp dụng mức lãi suất cố định 4,5 - 5% như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước kia, gói tín dụng 120.000 này sẽ không cố định lãi suất mà tùy theo mức lãi suất của thị trường.

Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện nay là rào cản lớn cho người mua. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 2 năm gần đây, phân khúc chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như không còn tại thị trường TP. HCM. Năm 2022, Hà Nội không còn chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Các dự án nhà ở với mức giá bình dân chỉ xuất hiện nhỏ giọt, tạo ra khoảng cách lớn giữa cung - cầu của phân khúc này.

Bộ Xây dựng cho biết, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Song, những vướng mắc về thủ tục pháp lý đã khiến nguồn cung dòng sản phẩm này ngày càng khan hiếm. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này.

Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá căn hộ chung cư rất khó hạ. Ngoài ra, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.

Ông Đính cho rằng, nếu không có các chính sách tốt thì các sản phẩm giá rẻ, vừa túi tiền sẽ không “ra đời” được. Hiện nay, các thủ tục để phát triển nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, trong khi lợi nhuận của doanh nghiệp rất thấp. Điều này sẽ làm nản lòng các nhà phát triển sản phẩm.

“Bên cạnh đó, giá nhà ở xã hội bị khống chế, chi phí đầu vào neo cao từ chi phí vốn, nhân công, vật liệu xây dựng,...”, ông Đính nói và cho rằng, cần có những chính sách thông thoáng hơn từ thủ tục pháp lý.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của NHNN công bố chỉ hướng đến ưu đãi lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội quá ít, thủ tục triển khai phức tạp khiến nhóm người có thể mua được không nhiều.

"Nhu cầu của thị trường vẫn chủ yếu tập trung vào loại hình nhà ở thương mại bình dân, trung cấp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là chưa đủ nên cần có chính sách hỗ trợ vay cho người mua nhà thương mại thuộc phân khúc này, không chỉ giúp giải bài toán nhà ở mà còn khơi thông thanh khoản của thị trường và khuyến khích càng nhiều chủ đầu tư tham gia vào phát triển loại hình nhà ở vừa túi tiền, kéo theo đó là thị trường bất động sản phát triển bền vững", ông Tuấn nhận định.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, Nhà nước cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà NHNN vừa đề cập tới. Bởi đây là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này.

"Chúng tôi đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, chúng ta sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định", vị này cho hay.

Minh Tâm

Nhịp sống thị trường