Bất động sản năm 2021 sẽ bền vững hơn năm 2020, thanh khoản thị trường sẽ tăng cao hơn rất nhiều so với năm 2020. 

Sáng 5/1, tại quần thể FLC Vĩnh Phúc diễn ra tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" với 2 phiên thảo luận "Xu hướng mới, thị trường mới" và “Những làn sóng đầu tư mới”.

Toạ đàm có sự tham gia của các chuyên gia: Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA); TS. Nguyễn Đức Hưởng, Chuyên gia kinh tế, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank; TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh; GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia; Bà Bùi Kim Thuỳ, Chuyên gia kinh tế, Trưởng Đại diện Hội đồng Kinh doanh Hoa Kỳ - ASEAN, thành viên hội đồng cố vấn Harvard;

Cùng lãnh đạo các doanh nghiệp: Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC; Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn; Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big và Lộc Sơn Hà; Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2021 CÓ THỂ TĂNG TRÊN 10%

Mở đầu toạ đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, chúng ta vừa trải qua một năm đầy biến động, chứng kiến Covid-19 tác động mạnh đến kinh tế toàn cầu trong đó có Việt Nam, làm suy giảm sức phát triển và yếu đi lực cầu, nửa đầu năm 2020, hoạt động thị trường phải đóng cửa để chống dịch, giao dịch thị trường đóng băng. 

Năm 2020, dù Chính phủ đã có sự quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó có ban hành Nghị định 25, sau này là Nghị định 146, tháo gỡ khó khăn cho condotel nhưng cũng chỉ được một phần. 

Giai đoạn 6 tháng cuối năm, dù có hai đợt dịch bùng phát nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thể hiện tiềm năng, các doanh nghiệp cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm mới, nguồn cung mới đạt 60.000 sản phẩm, tương đương 87,6% so với năm 2019, con số vô cùng ấn tượng trong bối cảnh Covid-19. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam

Lực cầu tuy giảm nhưng thu hút đầu tư ngoài ngành làm tăng thêm lực cầu đầu tư mới trên thị trường, cộng với đầu tư phát triển hạ tầng của nhà nước. Con số ấn tượng về lượng giao dịch, 74.500 sản phẩm đã được giao dịch thành công, tương đương 50% giao dịch thành công của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ rất cao, tại TP. Hồ Chí Minh lên đến 80%, giá bất động sản tại nhiều địa phương tăng.

Bất động sản du lịch tuy bị ảnh hưởng nhưng tốc độ phát triển mạnh, hàng loạt dự án đô thị trên cả nước vẫn rầm rập triển khai, được nhiều nhà đầu tư quan tâm, ví du FLC Grand Quy Nhơn, Novaworld. Năm 2010, GDP Việt Nam tăng trưởng 2,91%, FDI đạt gần 30 tỷ USD, kiều hối về Việt Nam đạt trên 15 tỷ USD. Đây cũng là cơ hội thu hút đầu tư vào BĐS. Thị trường chứng khoán cũng vượt 1.100 điểm. 

Kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, nhu cầu mua nhà và đầu tư sẽ tăng trở lại. Dự báo sức cầu hồi phục của thị trường sẽ tương đương 70% của năm 2019. Năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền trong kỳ mới sau đại hội sẽ có các biện pháp thúc đẩy các dự án bất động sản để tạo nguồn cung cho địa phương, nguồn cung sẽ dồi dào và phong phú hơn. 

Ông Đính dự báo, thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ ảo hay bong bóng, ngược lại sẽ bền vững hơn năm 2020. Thị trường có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững. Đầu tư bất động sản du lịch sẽ không chỉ dừng lại ở phía biển mà còn gần hơn với khu rừng núi. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020. Động thái tích cực từ cơ quan chính phủ trong năm 2021, có thể thấy có các động thái quyết liệt để cởi trói cho thị trường. Vốn FDI sẽ đổ mạnh vào Việt Nam. Quản lý doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ đều có những bài học được rút ra từ cuộc khủng hoảng Covid-19 năm 2020 vì vậy sẽ hiệu quả hơn. 

NĂM 2020 ĐÁNH DẤU SỰ CHUYỂN BIẾN MẠNH MẼ TRONG CÔNG TÁC PHÁP LÝ BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lĩnh vực bất động sản giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, có ảnh hưởng đến 35 ngành nghề khác. Thị trường bất động sản đã suy giảm 5 năm qua, và Covid-19 giúp thanh lọc lại cả toàn cầu chứ không chỉ riêng bất động sản, giúp cả thị trường tĩnh tâm, nhìn nhận, đánh giá lại để tìm hướng đi bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Ông Châu cho biết, những văn bản ban hành trước đây không theo kịp sự chuyển biến của thị trường và năm 2020 đã đánh dấu sự chuyển biến trong công tác pháp lý bất động sản. 

Chủ tịch HoREA cũng cho biết thị trường có sự lệch pha tại TP.HCM phân khúc cao cấp chiếm tới 70%, trong khi phân khúc bình dân, vừa túi tiền lại ít. Đáng ra phân khúc bình dân, giá rẻ phải chiếm tỷ trọng lớn hơn vì nhu cầu thực lớn hơn.

“Có chuyên gia nhận định 2021 là năm của phân khúc cao cấp, điều này đúng nhưng chưa đủ. Vì lượng cung phân khúc cao cấp đang lớn nên năm 2021 lượng sản phẩm tung ra thị trường vẫn lớn. Sở dĩ nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp vì phân khúc này giúp làm thương hiệu rất nhanh. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần tăng phân khúc bình dân để đáp ứng nhu cầu thị trường”, ông Châu nói. 

Ông Châu cho rằng, điểm nghẽn về thể chế đang là điểm nghẽn hàng đầu, và HOREA xem đó là vướng mắc cần tháo gỡ đầu tiên để minh bạch thị tường bất động sản. Môi trường minh bạch phải dựa trên thể chế pháp luật. Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong cải cách một số luật và nghị định. Tháng 6/2020 một số luật như Luật đầu tư, Luật xây dựng sửa đổi kết hợp Luật nhà ở… đã tháo gỡ rất nhiều khó khăn. 

"Năm 2021 có điểm hội tụ là Luật đầu tư, Luật xây dựng sửa đổi… có hiệu lực. Đây là một trong những điều tạo thuận lợi cho thị trường. HOREA sẽ tiếp tục đóng góp để sửa đổi Nghị định 167, đặc biệt là vấn đề liên quan đến đầu tư BT. Chúng tôi nhận định, đi đôi với việc kiểm soát hiệu quả Covid-19, có vắc xin, nền kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng. Năm 2021, Bộ Xây dựng sửa đổi Luật xây dựng, thông qua nghị quyết về nhà ở giá thấp, tạo cơ chế để doanh nghiệp tham gia phân khúc này. Năm 2021, nếu tháo gỡ được những điểm này thì thị trường có thể hồi phục mạnh mẽ", ông Châu nói. 

Đưa ra dự báo về thị trường BĐS năm 2021, ông Châu cho biết, bên cạnh phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch cũng có nhiều cơ hội phát triển, cần tập trung phát triển thị trường bất động sản du lịch để đưa đất nước phát triển. Đây là ngành công nghiệp không khói.

Năm 2021, xu hướng ly tâm, chuyển hướng mạnh mẽ đi các tỉnh cũng tiếp tục diễn ra. "Chúng tôi cho rằng, khi đầu tư, các chủ đầu tư nên chọn địa phương có lãnh đạo có tầm nhìn, địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội", ông Châu nói. 

"Đất nước còn có cơ hội rất lớn, không nên bỏ lỡ cơ hội, Covid-19 là cơ hội để định hình xu hướng phát triển trong tương lai, kiểm soát rủi ro pháp lý, tài chính và rủi ro về bộ máy quản trị của doanh nghiệp", ông Châu nói thêm.

CƠ HỘI RẤT LỚN NHƯNG VẪN CÒN RỦI RO

Bà Bùi Kim Thuỳ, Chuyên gia kinh tế, Trưởng Đại diện Hội đồng Kinh doanh Hoa Kỳ - ASEAN, thành viên hội đồng cố vấn Harvard đặt câu hỏi cho ông Đặng Hùng Võ: Trong năm vừa qua các cơ quan quản lý đã tháo gỡ được nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản như Nghị định 17, hay Nghị định 148, song vẫn còn rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý, ông Đặng Hùng Võ có nhận định gì không đối với thị trường bất động sản năm 2021?

GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết, ông Lê Hoàng Châu đã chỉ ra nhiều vấn đề pháp lý khiến thị trường bất động sản bị chững lại khi các khoảng trống pháp luật chưa được lấp đầu, điều này dẫn đến trong 2 năm 2019 và 2020 số lượng dự án bất động sản của Hà Nội và TP.HCM giảm tới 10 lần so với giai đoạn trước đó.

Mặc dù, Chính phủ đã và đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thị trường bất động sản như Nghị định 148 với nhiều điều sửa đổi vẫn chưa thể thay thế được Luật Đất đai. Khoảng trống pháp luật trong việc thu hồi đất công bờ kênh, bờ mương hoặc đất do Nhà nước quản lý lại không được đề cập trong Nghị Định 148.

GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường

Hơn nữa, ngay tại TP.HCM còn nhiều dự án do các cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp lại thì phải chờ và tiếp tục dừng lại. Nhiều nơi, có đất do các tổ chức sự nghiệp công, các nhà máy do ô nhiễm phải di dời thì cũng dừng lại.

Thị trường bất động sản đã bị tác động tiêu cực do pháp lý trước khi Covid-19 tới, song Việt Nam vẫn tăng trưởng kinh tế trong khi nhiều quốc gia rơi vào tình trạng tăng trưởng âm. Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức sống cực kỳ tốt. Năm 2021 vẫn sẽ có cơ hội rất lớn nhưng rủi ro cũng cao. Vào cuối năm 2020, khi nguồn cung giảm so với cầu khá nhiều dẫn đến giá bất động sản tăng, Bộ Xây dựng cho rằng, việc giá tăng vào cuối năm là câu chuyện bình thường do lệch cung cầu.

Tuy nhiên, phải nhìn nhận về tại sao nguồn cung lại giảm so với cầu, nếu tiếp tục tình trạng này, trong 2-3 năm tới thì nguy cơ đầu cơ, bong bóng rất cao. Dấu hiệu là hiện nay có nhiều nhà cung cấp bất động sản đang có “hàng” nhưng vẫn muốn giữ lại để 2-3 năm tới mới bung ra.

Về những vướng mắc về pháp lý khiến số lượng dự án bất động sản giảm, theo ông Võ có hai khoảng trống lớn hiện nay là việc phê duyệt dự án trên đó có nhiều loại đất, có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở khi Luật Nhà ở yêu cầu đất xây dự án Nhà ở phải là đất ở trong khi Luật Đất đai lại cho phép các loại đất khác.

Và thứ hai là các loại hình bất động sản mới như: Condotel, shophouse, officetel hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo hướng dẫn từ công văn 703 của Bộ Tài nguyên & Môi trường vẫn cấp giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. 

Việc không có sổ hồng làm các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân kém “mặn mà”, rời bỏ phân khúc này. Mặc dù, hiện tại phân khúc này vẫn phát triển nhờ động lực từ các nhà đầu tư lớn nhưng thiếu đi các nhà đầu tư cá nhân. Đây là thiếu sót rất lớn. Ngay cả các địa phương cũng muốn hoàn thiện khung pháp lý để thu hút đầu tư.

Thêm nữa, tư duy về phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới vẫn bị nhìn dưới góc độ truyền thống chứ không phải là góc độ của kinh tế chia sẻ. Chúng ta nên coi đây là bất động sản nhà ở đa công năng có thể ở, nghỉ dưỡng, lưu trú hay cho thuê. Việc không nhìn dưới góc độ của kinh tế chia sẻ sẽ gây ảnh hưởng tới sự phát triển của phân khúc này.

Để lấp đầy các khoảng trống pháp lý và làm “tan biến” đi các khoảng chồng chéo, hy vọng sớm sửa các văn bản Luật liên quan đến bất động sản để tạo động lực cho thị trường.

Ngay cả Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã nhắc chuyện sửa Luật liên quan tới tất cả các phân khúc bất động sản tới 4 lần: Lần đầu vào năm 2016, hai lần vào năm 2019 và một lần 2020. Song đến nay Luật Đất Đai chưa sửa, Luật Quản lý sử dụng tài sản công vẫn chưa sửa.

"Tóm lại, tôi cho rằng, đối với thị trường bất động sản cơ hội rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường. Mà đây chỉ là rủi ro mang tính chủ quan chứ không phải rủi ro mang tính khách quan. Cần nhanh chóng sửa đổi pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản. Với mục tiêu của Chính phủ trong việc phát triển các lĩnh vực nông nghiệp, khu công nghiệp, du lịch liệu có đạt được hay không thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có thị trường bất động sản", ông Võ nói. 

"NĂM 2021 THANH KHOẢN SẼ RỰC RỠ HƠN"

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC nhận định: “Thị trường sẽ tăng trưởng tốt trong năm nay và những năm tiếp theo, thanh khoản cao hơn rất nhiều so với năm 2020. 

Từ năm 2013, đã có nghị quyết về giải cứu thị trường bất động sản khi trước đó, năm 2011 và 2012 là khủng hoảng thừa, còn năm 2020 là khủng hoảng thiếu và có thể nói là tệ hơn cả năm 2011, 2012. Kinh nghiệm trải qua thời điểm xấu và cả khủng hoảng thiếu cũng đã trải qua, sang năm 2021, thanh khoản sẽ rực rỡ hơn, cao hơn so với năm 2020.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC

5 tháng cuối năm 2020, thị trường bất động sản đã có những yếu tố bùng lên, tạo tiền đề cho năm 2021 sáng sủa hơn rất nhiều. Bất động sản thường nói là kiêng tháng ngâu, tháng cô hồn, nhưng riêng trong năm nay từ thời điểm tháng 7 âm lịch thị trường đã rực rỡ.

Dự án của FLC, FLC Tropical City Hà Khánh, chung cư, shophouse liền kề tại Hạ Long, từ lúc người dân trả lại vì sau Covid-19 chưa thấy FLC khởi động gì, nhà đầu tư đòi trả lại hợp đồng, tuy nhiên chỉ sau hơn 2 tháng, từ chỗ đòi thanh toán, thì đến mức cả căn xấu nhất cũng đã kín khách, thậm chí tăng giá gấp rưỡi và gấp đôi.  

Có những lô liền kề lên đến 58 triệu/m2 và tăng ngay trong tháng 9 và tháng 10, chuyện đó có thể nói là không tưởng. Nhiều dự án khác như tại Sầm Sơn hay Quy Nhơn hàng tồn kho đến giờ cũng đã đi hết. Nhưng tại nhiều nơi như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh lại không có nguồn cung, hàng hóa tại những nơi này, nhất là các khu trung tâm, tạo ra hiện tượng sốt giá nhưng cục bộ tại một số khu vực”.

CƠ HỘI ĐỂ BĐS PHÁT TRIỂN MỞ RỘNG THỊ TRƯỜNG

Bà Bùi Kim Thùy nhận định năm 2021 có nhiều xung lực có mang tính tích cực cho thị trường nói chung và bất động sản như pháp luật, thể chế được tháo gỡ; nền kinh tế có sự phục hồi, tăng trưởng dương, lãi suất về mực hợp lý; dòng vốn từ các nhà đầu tư vẫn chực chờ đổ vào thị trường bất động sản.... Trong đó, có xung lực mới đầu nhiệm kỳ, hiệu ứng tích cực từ các lãnh đạo mới đầu nhiệm kỳ, các chuyên gia đánh giá như thế nào về xung lực này?

TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh: "Tôi cho rằng, chúng ta nên suy nghĩ theo hướng tích cực cho năm 2021. Năm 2020 là năm vượt khó, 2021 sẽ là năm phục hồi trên cơ sở cải cách thế chể, tiếp tục cuộc cách mạng xanh và chuyển đổi số. Đây cũng là cơ hội để bất động sản phát triển mở rộng thị trường". 

TS. Võ Trí Thà nh, Chuyên gia kinh tế

Về hiệu ứng đầu nhiệm kỳ, ông Thành cho biết, đáng chú ý nhất là câu chuyện nhân sự, thứ nữa là chiến lược, khát vọng phát triển và thứ ba là câu chuyện thực thi, tính quyết liệt trong thực thi. Hy vọng đại hội tới mang đến xung lực mới trên cơ sở những lợi thế của giai đoạn mới.

Về chiến lược, khát vọng, cải cách thủ tục, đổi mới, sáng tạo đã được nêu rõ trong trong các nghị quyết vừa ban hành. Vấn đề là nguồn lực ưu tiên và quyết liệt trong thực thi. Tinh thần cơ bản là ổn, Việt Nam còn dự địa, kinh tế tăng trưởng dương, thu ngân sách hụt nhưng không đáng kể.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang nghiên cứu gói hỗ trợ lần hai trong đó có những hỗ trợ cho bất động sản. Gói hỗ trợ lần này sẽ bao quát hơn, quyết liệt hơn, dài hơi hơn.

Năm 2021 cũng là năm Việt Nam phải thể hiện mình trên trường quốc tế, nhất là với các đối tác lớn, ví dụ như Hoa Kỳ cũng đang chuyển giao quyền lực. Giai đoạn chuyển giao này tạo ra xung lực cho Việt Nam về cải cách kinh tế, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

6 XUNG LỰC RẤT MỚI CHO THỊ TRƯỜNG BĐS PHÁT TRIỂN

Đồng quan điểm với ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết thêm, các cơ quan quản lý nên có mặt tại các hội thảo như thế này, bởi cơ chế chính sách phải luôn bám sát với thị trường.

Theo ông Lực, năm 2021 có 6 xung lực rất mới. Thứ nhất, thị trường bất động sản đã và đang điều chỉnh rất nhanh và nhạy bén trong thời gian vừa qua. Về kinh tế vĩ mô, năm 2021 dự báo tăng trưởng kinh tế 6,5-7%. Đến 2030 dự báo tăng trưởng kinh tế bình quân của Việt Nam trong 10 năm tới ở mức 7%. Việt Nam là một trong những nước có tăng trưởng cao, kéo theo thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ở mức 6,5%. Đây là một xung lực lớn cho thị trường bất động sản.

Ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng

Thứ 2 là xung lực pháp lý, các văn bản pháp luật đã được tinh giản và sửa đổi đáng kể. Trong đó nổi bật là Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, cho phép huy động vốn qua việc thành lập quỹ. Năm 2021, xung lực từ việc sửa đổi các văn bản này chắc chắn sẽ tác động tốt đến việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản, Luật Đầu tư, Luật PPP cũng được sửa đổi.

Thứ 3 là xung lực từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất. Nhà đầu tư nước ngoài coi Việt Nam là 1 địa điểm hấp dẫn. Trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản chuyển dịch đầu tư có tới 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam, trong đó có cả doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp nhỏ. Nói cách khác, Việt Nam thu hút được cả “chim sẻ” và cả “đại bàng”.

Thứ 4 là giải ngân vốn đầu tư công. Khi kinh tế suy thoái thì đầu tư công là một kênh tạo ra hệ số lan toả cực kỳ lớn, Năm 2020, việc quyết liệt giải ngân vốn đầu tư công đã đóng góp khoảng 6,5% tương ứng 0,02 điểm% trong mức 2,91% tăng trưởng năm 2020.

Thứ 5 là xung lực từ chuyển đổi số cực kỳ nhanh và hiệu quả. Trong số các doanh nghiệp bất động sản ngoài việc đầu tư chuyển đổi số để bán hàng, marketing, việc áp dụng công nghệ số cũng là một kênh tốt để huy động vốn.

Cuối cùng là xung lực từ lãi suất. Hiện lãi suất cho vay đang thấp nhất trong vòng 15 năm, ở mức 8-10% tuỳ vào thời hạn. Đối với giai đoạn năm 2011-2012, lãi suất cao gấp đôi so với bây giờ. Đây là thời điểm thuận lợi để cá nhân, hộ gia đình mua nhà cửa, kể cả đi vay.

Tuy nhiên, vẫn còn 4 rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản trong năm 2021 được ông Cấn Văn Lực chỉ ra. Đó là, rủi ro pháp lý, mặc dù còn nhiều vướng mắc nhưng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có tính linh hoạt cao và cũng khá “quen” với rủi ro này để tìm cách vượt qua.

Rủi ro dịch bệnh khi dịch Covid-19 vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn trên thế giới.

Rủi ro về đòn bẩy tài chính, song các doanh nghiệp kiểm soát đòn bẩy tài chính khá tốt, năm vừa qua 300.000 - 400.000 nhà đầu tư F0 trên thị trường chứng khoán. Nhưng đây chỉ là dịch chuyển dòng tiền chứ không phải đòn bẩy tài chính.

Rủi ro vay nợ khi quy mô nợ gấp 3,5 lần quy mô GDP của nền kinh tế toàn cầu. Hiện tại, lãi suất còn thấp thì rủi ro thấp nhưng nếu lãi suất tăng lên thì sẽ tạo rủi ro lớn hơn. Việt Nam vẫn có nền tảng tốt để chống chịu các cú sốc tài chính.

"Tóm lại, năm 2021 cơ hội kinh doanh có rất nhiều nhưng vẫn phải thay đổi phương thức mô hình kinh doanh, áp dụng chuyển đổi số và năm bắt cơ hội", ông Lực nói. 

NĂM 2021 LÀ THIÊN THỜI ĐỊA LỢI NHÂN HÒA ĐỐI VỚI KÊNH ĐẦU TƯ BĐS

TS. Nguyễn Đức Hưởng, Chuyên gia kinh tế, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank cho biết, hiện tại đang là thời điểm đầu tiên của năm 2021, ông hy vọng sau cuộc hội thảo hôm nay, gần như 100% chúng ta đều có lộc từ bất động sản.

Ông Hưởng nói: "Nhìn vào kinh tế Việt Nam qua những con số, hậu Covid-19, lần đầu tiên hộ chiếu Việt Nam có giá, người Việt Nam hay người nước ngoài ai cũng mong về Việt Nam. Những gì Việt Nam đang có rất hiếm, hiếm nước kiềm chế được Covid-19 và cùng lúc ổn định tăng trưởng. Việt Nam cũng đồng thời tăng trưởng kinh tế và ổn định lạm phát. 

TS. Nguyễn Đức Hưởng, Chuyên gia kinh tế, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank

Còn về cơ chế, hàng loạt cơ chế của Việt Nam về bất động sản đã được thực hiện, ông Châu nói rằng nếu cơ chế được sửa từ năm 2014 nhưng theo tôi đến giờ mới sửa lại tốt hơn vì chậm chắc thì còn hơn không. Có cái chưa sửa là Luật mua nhà ở tại Việt Nam dành cho người nước ngoài. Với quy định hạn mức mua tối đa chỉ 30% chính vì vậy họ phải nhờ người Việt Nam mua hộ đứng tên hộ rất nhiều trong khi đó ở Australia chẳng hạn, thủ tục đơn giản hơn rất nhiều. 

Cơ chế với ngân hàng, trước đây 60% vốn ngắn hạn được dùng cho trung và dài hạn, nhưng năm 2021 cần phải mở hơn nữa. Đã cởi trói cơ chế bất động sản, cần cởi trói cho cả ngân hàng. Ngân hàng hiện nay đang lên nhưng sẽ cực kỳ khó khăn bởi điểm rơi của giãn nợ Covid-19 bây giờ mới đến.

Còn phân khúc bất động sản thì bất động sản vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ lên ngôi vì “ngủ rất lâu, bật dậy sẽ rất nhanh”, 5 năm tới đất Long Thành – Đồng Nai, quận 9 Thủ Đức và đất được định danh đặc khu sẽ lên ngôi. Nhà ở vừa túi tiền và đất chia lô có nhiều tiềm năng phát triển, phân khúc nhà sang trọng hiện đang rất thừa. Nhà vừa túi tiền, đất chia lô sẽ bán cực nhanh. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi thời hậu Covid-19 bởi cả thế giới sau khoảng thời gian bị trói chân sẽ đua nhau đi nghỉ. 

Còn bất động sản khu công nghiệp dù hiện nay đang hấp dẫn vẫn phải chờ 20 ngày nữa mới biết được vì tùy theo kết quả cuộc chiến thao túng tiền tệ như thế nào, tuỳ theo ông Donald Trump như thế nào.

Theo ông Hưởng dự báo, cuộc đua giữa bất động sản và chứng khoán, bất động sản sẽ thắng, trong thời gian này, ai vay được nên vay vì năm 2021 là thiên thời địa lợi nhân hòa, chắc chắn sinh ra hào kiệt bất động sản.

GIÁ SẼ TIẾP TỤC TĂNG, TIỀM NĂNG ĐẦU TƯ LÀ RẤT LỚN

Bà Bùi Kim Thùy đặt câu hỏi, nếu so sánh giá bất động sản Việt Nam với khu vực và thế giới, điều này tác động tích cực hay không tích cực với thế giới?

Ông Nguyễn Đức Hưởng cho biết, ở khu vực châu Á, nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất đến Singapore và Hồng Kông, hai thị trường này cực kỳ đắt. Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn vì mức lợi nhuận thu về 5 đến 7%, và thuế vẫn còn hấp dẫn. Tuy nhiên cần sửa quy định nghị định năm 2015, điều 74 quy định về nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản Việt Nam quá phức tạp. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, với tư cách là đơn vị có dữ liệu về giá và tìm kiếm, tôi nhận thấy mặt bằng giá bất động sản ở Việt Nam đang thấp hơn nhiều so với khu vực. Ví dụ tại Hà Nội, mặt bằng giá trung bình khoảng 2.000 USD/m2, TP.HCM khỏang 2.500 USD/m2, trong khi tại Hồng Kông giá lên tới khoảng 25.000 USD/m2.

Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam theo số liệu của Tổng cục Thống kê khoảng 35%, thấp hơn nhiều tốc độ 50% của Thái Lan hay 70-80% của Hàn Quốc. Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội hiện nay có khoảng 49% do mở rộng địa giới, TP.HCM cao hơn khoảng 79%.

Tiềm năng đô thị hóa của Việt Nam còn rất lớn, vì đô thị hóa đi liền với phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển các dự án bất động sản.

"Tôi cho rằng, các đơn vị bất động sản, nhất là các đơn vị đang bán hang online còn nhiều có cơ hội tiếp cận với các nhà đầu tư nước ngoài. Một số nhà đầu tư nhận định lãi suất đang thấp quá nên đầu tư bất động sản, chứng khoán. Nhiều nhà đầu tư đang chú ý đến bất động sản Việt Nam nhờ giá còn tương đối thấp. 

Bất động sản là bài toán đang rất nóng ở Việt Nam và các nước trong khu vực. Chúng tôi nhận định xu hướng tăng giá còn tiếp tục. Giá bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội đã tăng 33 lần trong 18 năm qua, trong khi giá bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM cũng tăng 16 lần, cho nên tiềm năng đầu tư bất động sản còn rất lớn”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

BĐS DU LỊCH MỚI TẬP TRUNG PHÁT TRIỂN MỘT SỐ ĐIỂM TRUYỀN THỐNG

Trả lời câu hỏi của bà Bùi Kim Thùy về việc ấn tượng với tiềm năng phát triển của bất động sản tỉnh thành nào nhất, triển vọng giai đoạn tiếp theo ra sao, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, thực tế hiện nay sự phát triển bất động sản du lịch mới tập trung phát triển một số địa điểm có tiềm năng theo truyền thống như Đà Nẵng, gần đây là Phú Quốc. 

"Tôi rất ấn tượng với FLC đầu tư vào những vùng đất mới như Sầm Sơn, Vĩnh Phúc, Quảng Bình. Trong đó Quảng Bình có nhiều tiềm năng như yếu tố lịch sử; lại là xứ sở của hang động, xếp vào hàng đầu thế giới; vùng bãi biển đẹp cũng hàng đầu thế giới, nhất là khu vực Bảo Ninh. 

Tôi thấy lạ là Quảng Bình có tiềm năng như thế nhưng ít nhà đầu tư quan tâm. Hiện nay, đã có FLC đầu tư nhưng trước đó chưa có nhiều nhà đầu tư tìm đến. Việc đầu tư vào Quảng Bình theo tôi là rất triển vọng vì tận dụng được nhiều tiềm năng, lại góp phần hình thành một dải du lịch Quảng Trị - Thừa Thiên Huế. Dải này còn nhiều tiềm năng nhưng đầu tư chưa khai thác được tiềm năng này", ông Võ nói. 

NGUỒN CUNG THẤP TẤT YẾU GIÁ SẼ CAO

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết: gần đây giá bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM đã lên quá cao, rất ít sinh lời. Do đó, các nhà đầu tư luôn luôn tìm đến các địa điểm khác như ven đô hoặc các tỉnh, TP khác.

Bên cạnh đó, dịch Covid-19 khiến hành vi của những người đi mua và những người sử dụng khác nhau.

Ở thời điểm hiện tại, sau khi loại bất động sản kỳ nghỉ dài hạn phát triển từ năm 2017, nguồn cung ra thị trường khá nhiều và còn nhiều rủi ro về pháp lý. Hiện các nhà đầu tư kinh doanh phân khúc này đã giảm khá nhiều.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group

Người tiêu dùng cũng thay đổi hành vi từ việc di chuyển dài bằng máy bay sang việc nghỉ gần, ngắn ngày và di chuyển bằng các phương tiện cá nhân nên bất động sản nghỉ dưỡng ven đô lại phát triển.

Hạ tầng của các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội cũng đang phát triển rất tốt. Tất cả những đặc điểm hạ tầng như vậy khiến hành vi của người đi du lịch thuận tiện hơn. Chính vì vậy, loại hình nghỉ dưỡng ven đô đang phát triển mạnh mẽ.

Ngoài miền Bắc có thị trường Hạ Long, Vĩnh Phúc và Hoà Bình có đủ điều kiện về tự nhiên, hạ tầng tốt, thuận tiện cho người dân có nhu cầu du lịch ven đô.

"Với quan điểm của người tiếp cận thị trường, tôi cho rằng bản chất của việc nên mua hay không mua bất động sản ở thời điểm này chỉ xoay quanh câu chuyện giá, mà đây lại là kết quả của 2 yếu tố “cung” và “cầu”. Trong thời gian vừa rồi, nguồn cung bị hạn chế, dù có muốn đẩy để bán thì cũng không thể có sản phẩm bán ngay được.

Ngoài ra, toàn bộ dự án phải thông qua đấu giá, đấu thầu nên hầu như các dự án khi mới ra đã có yếu tố thị trường, vậy nên chủ đầu tư khó có thể đưa ra sản phẩm với giá thấp.

Với dự án khoảng giá 20-25 triệu đồng, gần như chủ đầu tư không có lời, vì vậy hầu hết đều làm dự án ở phân khúc cao cấp để bán giá cao hơn", ông Tuyển nói. 

Cũng theo ông Tuyển, việc Việt Nam ký kết các Hiệp định thương mại tư do (FTA) nên các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nội địa tăng lên. Việc các nhà đầu tư nước ngoài có vốn lớn mua dự án ở Việt Nam làm mức định giá bất động sản Việt Nam cao lên.

Đặc biệt, năm 2020 còn chứng kiến nhà đầu tư F0 tham gia vào thị trường ồ ạt, thậm chí cao hơn mức 30% mà Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra, các nhà đầu tư chuyên nghiệp gần như đang bảo toàn vốn. Nguồn cầu trong thời điểm này đang cực kỳ tốt, trong khi nguồn cung thấp thì tất yếu giá sẽ cao.

Từ năm 2020, mặc dù đại dịch Covid-19 diễn ra nhưng thanh khoản và các chỉ số của thị trường bất động sản Việt Nam đều tăng và chắc chắn sẽ còn tăng trong thời gian tới. Trả lời một cách ngắn gọn cho câu hỏi có nên mua bất động sản trong thời điểm này: “Giá tăng thì nên mua”.  

GIÁ NHÀ GIÁ ĐẤT TÙY THUỘC HOÀN TOÀN VÀO CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho biết: "Hiện tại, tất cả các chủ đầu tư khi thực hiện dự án đều phải đấu thầu đấu giá theo quy định của pháp luật. Giá cũng phải tham khảo của thị trường, cùng một địa phương, dãy phố đều có phương pháp tính giá. Như đã tính giá như vậy thì đấu thầu phải tính tiền sử dụng đất, đấu giá phải có giá trị thị trường. Nhà nước thu tiền, thu thuế là chính, thuế thấp giá mới thấp được. 

Ví dụ đơn cử ở FLC Sầm Sơn, mỗi mét vuông tính thuế sử dụng đất 4 triệu đồng, khoảng 4 triệu đồng tiền hạ tầng, trên dưới 20% cho các đại lý bao gồm cả phí và lệ phí. Chúng tôi phải làm đủ thứ hạ tầng, đóng hàng nghìn tỷ tiền thuế cho FLC Sầm Sơn, giá khởi điểm của FLC Sầm Sơn ở vị trí sâu hoặc không được đẹp bán ra thị trường 12-13 triệu/m2, thuế chậm ngày nào phạt ngày đó. Như vậy giá nhà giá đất tùy thuộc hoàn toàn vào cơ quan quản lý nhà nước. 

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC 

Giá của bất động sản Sầm Sơn sau này cao lên tùy thuộc hoàn toàn vào thị trường, chủ đầu tư không thu được thêm đồng nào, nhà đầu tư nhỏ lẻ hưởng. Nhiều người không hiểu cứ nói rằng giá nhà ngần này, đền bù cho người dân có ngần này. Những gì chúng tôi nói ở trên còn không tính đến giá đền bù hàng nghìn tỷ.

Thế nên không có câu chuyện "cửa sau, cửa trước". Theo quy định của pháp luật, khi giao đất sạch thì đấu giá mà đất không sạch thì đấu thầu, mà đấu thầu xong rồi thì thu tiền sử dụng đất. Nhiều chủ đầu tư xin dự án 10 héc ta, 20, 30 héc ta không thành quần thể lớn, hiện đại, tôi tính toán chắc chắn lỗ, không bao giờ lãi được nếu sau tính chi phí hạ tầng, thuế, tiền đền bù, chi phí vốn vay… lại sau 3 năm mới bán được, trừ chỗ nào cực kỳ hot, còn lại phải chờ vài năm may ra mới có lãi, làm theo cách trên mà có lãi thì “chặt đầu tôi đi”.

Liên quan đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội, ông Trịnh Văn Quyết cho biết, nhà ở xã hội chủ yếu ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có nhu cầu, từ 3,5 năm mới bán được, xin được dự án, rồi mất rất nhiều thời gian, thủ tục pháp lý mà nếu chọn đối tượng sai còn bị truy tố. "Chúng tôi đã nói nhiều về vấn đề này, nhưng thủ tục, quỹ đất còn nhiều vấn đề, nhà đầu tư lớn còn rất khó khăn thì nhà đầu tư nhỏ không thể làm được", ông Quyết nói.  

Bổ sung thêm thông tin về về vấn đề nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay Chính phủ đang sửa đổi Nghị định 100. Chúng tôi có niềm tin khi sửa đổi nghị định này, nhà ở xã hội sẽ có cơ hội phát triển. 

Tới đây, Chính phủ cũng sửa đổi một số nghị định để tạo điều kiện cho thị tường bất động sản phát triển, trong đó, cho phép làm nhà ở 25m2. Điều này sẽ cơ hội cho người thu nhập thấp mua nhà song cũng cần coi chừng nhà ở giá thấp rơi vào các nhà đầu cơ chứ không phải nhà đầu tư.

CƠ HỘI "VÀNG" ĐẦU TƯ BĐS 

Bà Bùi Kim Thuỳ: Với thị trường ngoài Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng và các thị trường Quảng Bình, Quảng Ninh, Hoà Bình, Vĩnh Phúc mà các chuyên gia đã chia sẻ, ông Nguyễn Mạnh Hà có gợi ý về thị trường nào không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big và Lộc Sơn Hà cho biết, với 1 nhà đầu tư, an toàn về mặt pháp lý là điều họ rất cần, các sản phẩm an toàn về pháp lý hoặc đất nền có thanh khoản rất tốt.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big và Lộc Sơn Hà

Với các dự án mà nhà đầu tư 1-2 năm chưa được cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư sẽ kém mặn mà. Nhưng trong thời gian tới khi pháp lý hoàn thiện các dự án này sẽ cực kỳ “hot”.

Thứ 2 là lãi suất ngân hàng đang cực kỳ thấp, đây là thời điểm tốt nhất để xuống tiền.

Thứ 3 là chính sách cho nhà ở xã hội, khi mà nhà đầu tư mua bán nhà ở thương mại dễ dàng hơn nhiều so với nhà ở xã hội. Nếu không có chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội thì phân khúc này sẽ không bao giờ lên ngôi.

Thứ 4 là địa điểm nào nên đầu tư trong thời gian này. Như Quảng Bình, Quảng Ninh có “thiên tạo” nhưng nếu không có “nhân tạo” là sân bay, hạ tầng thì nhà đầu tư chưa xuống tiền nhưng giờ đã có những Tập đoàn lớn như FLC vào rồi.

Thị trường tiếp theo sẽ không phải là những thị trường đã nổi rồi, sắp tới là Quảng Bình, như câu chuyện Quy Nhơn tăng gấp nhiều lần sau khi được đầu tư. Nếu cứ đợi hạ tầng thì sẽ bỏ lỡ, và nếu có hạ tầng tốt thì giá không thể giảm được. Đây là một thời cơ vàng để đầu tư bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Hưởng một lần nữa cũng khẳng định, hiện nay là thời điểm tốt để vay ngân hàng mua nhà.

"Ở Pleiku, có lô đất tôi từng hỏi nhưng cách đây 1 tuần tôi gọi vào thì có người đã lấy hết rồi. Có thể nói Tây Nguyên là khu vực mới để đầu tư, đó có thể là lựa chọn đầu tư phù hợp. Hiện tại các tỉnh, giá đất trung tâm Hà Nội, TP.HCM đang lên rất mạnh. FLC khởi công đâu, đất vùng ven của khu vực đó tăng rất nhanh thì cứ đến đó mà mua", ông Hưởng nhấn mạnh. 

NÊN ĐẦU TƯ VÀO KHU VỰC VEN DỰ ÁN FLC 

Chia sẻ về xu hướng đầu tư giai đoạn tới, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho biết, hiện Tập đoàn FLC đang đầu tư khoảng 40 tỉnh trong cả nước. Ông Quyết nói:

“Nếu bảo tôi đưa ra lời khuyên thì rất khó, nhưng đầu tiên tôi khuyên ai có nguồn lực dồi dào, tính đầu tư một hai năm nên đầu tư vào bất động sản khu vực ven dự án FLC, không tính riêng tỉnh nào. FLC đã làm khu nghỉ dưỡng ở 10 tỉnh và nhiều nhà đầu tư theo đã có lời. Ví dụ tại khu vực Eo Gió (Bình Định) trước đây giá đất khoảng 30 triệu đồng/lô nay thành 700 triệu đồng/lô, người dân có nhưng không bán. 

Tại Gia Lai, FLC đầu tư khoảng 500ha tại Pleiku, năm ngoái dự tính khởi công nhưng do phải đấu giá tài sản công (thông trồng cách đây 50 năm phải bán đấu giá tài sản công) nên chậm mất một năm không khởi công được. Tuy nhiên, hiện nay dự án đã bắt đầu khởi công. Năm ngoái mua một trăm triệu đồng/m2 mặt đường thì hiện nay giá đã tăng lên 180 triệu đồng. Nếu khởi công dự án xong một vài năm nữa tăng lên bao nhiêu tôi không biết được. Sầm Sơn cũng thế trước đây đất tại khu vực gần dự án của FLC khoảng 1 triệu đồng/m2 thì nay lên 75 triệu đồng... 

Hiện nay, nhà đầu tư cũng có thể mua quanh khu FLC Quảng Bình ngoài 2.000ha FLC đang quản lý. Ngoài ra, FLC cũng tạo điều kiện cho nhà đầu tư mua bất động sản trong dự án. “Chúng tôi không bao giờ bán tại ngọn, người mua trước bao giờ cũng có lợi nhất. Những nhà đầu tư mua bất động sản của FLC đều có biên độ lợi nhuận rất lớn”.

Theo Nhipsongdoanhnghiep